Se stai acquistando un appartamento in condominio, oltre a valutare immobile e prezzo è fondamentale considerare le spese condominiali. Come spiega l’avv. Luca Mulazzani, queste si dividono in ordinarie e straordinarie e possono incidere sia sull’investimento sia sulle responsabilità economiche dell’acquirente. In questa guida riordiniamo i passaggi chiave per comprare con consapevolezza.
1) Spese condominiali: ordinarie vs straordinarie
Ordinarie: costi deliberati annualmente dall’assemblea per la gestione e manutenzione corrente (l’amministratore ne tiene la contabilità e le richiede ai condòmini).
Straordinarie: interventi eccezionali (es. ristrutturazioni), spesso più ingenti e decisi con specifiche delibere assembleari.
Punto chiave: durante l’acquisto, le spese condominiali sono centrali perché il sistema prevede una solidarietà tra venditore e acquirente.
2) La “solidarietà” e i rischi per chi compra
Chi acquista un’unità in condominio può essere chiamato a pagare le spese condominiali dei due anni precedenti l’acquisto.
Se il venditore è moroso (non ha pagato le quote ordinarie dovute), l’amministratore può recuperare tali somme anche dal nuovo acquirente.
Cosa fare in pratica
Prima della proposta/compromesso, verifica sempre se il venditore è in regola con i pagamenti.
3) Come verificare la morosità del venditore
Richiedi all’amministratore di condominio:
una certificazione che attesti l’avvenuto pagamento delle spese condominiali;
copia dei verbali di assemblea più recenti per avere evidenza delle deliberazioni in corso.
Tip per l’acquirente: un bravo mediatore ti supporterà nel reperire questi documenti prima di procedere.
4) Spese straordinarie: deliberate o ancora da deliberare
Le straordinarie rientrano in due casi:
a) Già deliberate prima della vendita
Se l’assemblea ha già deliberato lavori straordinari prima della vendita, stanno a carico del venditore.
Tuttavia, dato il principio di solidarietà, è prudente acquisire verbali e certificazioni per evitare richieste successive all’acquisto.
b) Non ancora deliberate al momento della vendita
Se le spese sono in discussione ma non ancora decise, l’acquirente compra già con la consapevolezza che potranno arrivare nuovi costi dopo l’acquisto.
Buona pratica: chiedere che il futuro acquirente sia delegato dal venditore a partecipare alle assemblee precedenti al rogito che potrebbero portare a nuove delibere.
Le spese deliberate dopo la vendita saranno a carico dell’acquirente.
Conoscere per tempo gli importi ipotizzati aiuta a formulare un’offerta d’acquisto più coerente.
5) Checklist rapida prima di fare l’offerta
Certificazione dell’amministratore su regolarità pagamenti del venditore.
Verbali assemblea recenti: capire se ci sono delibere straordinarie già approvate.
Delega del venditore per partecipare alle assemblee pre-rogito (se sono in corso discussioni su lavori).
Valutare l’impatto economico delle possibili spese future nella proposta di acquisto.
FAQ
Chi paga le spese condominiali arretrate?
L’acquirente può essere chiamato a pagare le spese dei due anni precedenti se il venditore è moroso, in virtù della solidarietà prevista tra le parti.
Come verifico se il venditore è in regola?
Chiedi all’amministratore una certificazione sui pagamenti e consulta i verbali delle ultime assemblee.
Se i lavori straordinari sono già deliberati prima della vendita?
In linea generale sono a carico del venditore; comunque è prudente acquisire i documenti per evitare contestazioni.
Se i lavori straordinari non sono ancora deliberati?
L’acquirente deve mettere in conto che, dopo l’acquisto, eventuali delibere potranno comportare nuove spese a suo carico.
Posso partecipare alle assemblee prima del rogito?
Sì, con delega del venditore: utile per capire andamento delle discussioni e valutare l’offerta in modo informato.