Quando si parla di compravendita immobiliare, il primo pensiero va quasi sempre al notaio e agli aspetti burocratici. Tuttavia, per tutelare davvero i propri interessi – sia che tu voglia acquistare sia che tu voglia vendere un immobile – è fondamentale affidarsi a un tecnico qualificato, come un architetto o un geometra. In questa guida, vediamo insieme all’Architetto Gianluca Fabbrani quali sono i passi fondamentali per comprare e vendere casa in sicurezza, dalla verifica dei documenti alla regolarità urbanistica, fino al ruolo chiave del tecnico di fiducia.
Cosa significa “comprare in sicurezza”?
Comprare o vendere casa “in sicurezza” vuol dire evitare brutte sorprese e tutelarsi da possibili problemi futuri, sia di natura legale che tecnica. Una procedura corretta permette di:
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Verificare la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile;
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Assicurarsi che non esistano difformità che possano bloccare o invalidare la compravendita;
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Procedere con tranquillità e consapevolezza, senza rischiare contenziosi.
Accesso agli atti: il primo passo per una compravendita sicura
Il primo passo concreto per chi vuole acquistare o vendere in sicurezza è l’accesso agli atti presso il Comune dove si trova l’immobile. Si tratta di una procedura con cui il tecnico di fiducia (architetto, geometra, ingegnere) richiede la documentazione edilizia relativa all’immobile stesso.
Questa verifica è fondamentale perché raccoglie tutta la storia amministrativa dell’edificio:
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Permesso di costruire (o concessione edilizia) iniziale;
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Eventuali condoni o sanatorie;
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Pratiche edilizie successive, come ampliamenti, ristrutturazioni, cambi di destinazione d’uso, ecc.
Ogni Comune dispone di un ufficio preposto a questa funzione (di solito l’ufficio tecnico o l’urbanistica), a cui il tecnico può inoltrare la richiesta di accesso agli atti.
Analisi della documentazione: verificare la storia del fabbricato
L’analisi dei documenti raccolti permette di:
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Ricostruire lo storico dell’immobile: tutte le pratiche edilizie depositate negli anni;
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Capire se l’immobile ha subito modifiche, ampliamenti o sanatorie non evidenti a prima vista;
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Valutare la regolarità della situazione urbanistica e catastale.
Questo passaggio può richiedere tempo, soprattutto per edifici con una storia lunga e complessa, ma è essenziale per scoprire eventuali criticità.
Verifica dello stato dei luoghi: il sopralluogo tecnico
Dopo aver recuperato la documentazione, il tecnico esegue un rilievo accurato dell’immobile, cioè un’ispezione diretta per verificare lo stato attuale dei luoghi. In questa fase vengono confrontati:
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Lo stato di fatto (com’è realmente l’immobile, nella sua configurazione attuale);
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La documentazione in possesso del Comune (permessi, progetti, planimetrie depositate).
Cosa può emergere dalla verifica? Due scenari possibili
Immobile conforme
Se lo stato attuale dell’immobile corrisponde esattamente ai documenti depositati in Comune, la compravendita può proseguire senza intoppi. L’immobile è regolare dal punto di vista urbanistico ed edilizio.
Presenza di difformità
Più spesso di quanto si pensi, però, emergono difformità tra stato di fatto e documentazione. Alcuni esempi comuni:
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Differenze nelle planimetrie interne;
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Aperture (porte, finestre) realizzate in modo diverso da quanto autorizzato;
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Volumi aggiunti o sagome modificate senza regolare permesso.
Queste difformità, se non affrontate e regolarizzate, possono bloccare la vendita o creare problemi legali sia all’acquirente che al venditore.
Come si affrontano le difformità? Il ruolo del tecnico
Quando emergono delle irregolarità, il tecnico di fiducia saprà valutare:
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La natura della difformità (sanabile o non sanabile)
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Le possibili procedure di regolarizzazione (ad esempio, una sanatoria edilizia o un aggiornamento catastale)
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I tempi e i costi necessari per risolvere la situazione
Spesso il tecnico suggerirà di regolarizzare l’immobile prima della vendita, in modo da garantire all’acquirente la piena sicurezza e velocizzare i tempi del rogito.
Perché affidarsi a un tecnico di fiducia?
Il tecnico (architetto, geometra o ingegnere) non si limita a un controllo formale, ma accompagna il cliente in tutte le fasi della compravendita:
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Gestisce l’accesso agli atti e l’analisi dei documenti;
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Effettua il rilievo dell’immobile e individua eventuali difformità;
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Propone soluzioni pratiche per la regolarizzazione;
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Collabora con il notaio per garantire la sicurezza dell’atto finale.
Solo così è possibile comprare o vendere casa in sicurezza, evitando rischi e proteggendo il proprio investimento.
Acquistare o vendere casa non è solo una questione di prezzo o di trattativa: la vera sicurezza nasce da una verifica scrupolosa dello stato urbanistico, catastale e documentale dell’immobile. Affidarsi a un tecnico esperto è la soluzione migliore per tutelarsi e affrontare con serenità tutte le fasi della compravendita.
Se vuoi acquistare o vendere un immobile senza sorprese, il primo passo è sempre quello di una verifica tecnica approfondita. Meglio prevenire oggi, che trovarsi con problemi domani!